Os Cepacs deram certo? | Infraestrutura Urbana

Financiamento

Os Cepacs deram certo?

Rio avança em projetos financiados pela venda dos certificados, assim como já fez São Paulo. Curitiba, porém, enfrenta dificuldades para engrenar. Entenda o que aconteceu em cada cidade e como funciona esse mecanismo

Por Alfredo Neto
Edição 33 - Dezembro/2013
 

divulgação: Porto Maravilha
Obra na região do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro

A Prefeitura do Rio de Janeiro se preparava para inaugurar em novembro um dos trechos do Binário do Porto, avenida que terá 3,5 km de extensão, seis faixas para o tráfego, dois túneis e corredor de ônibus. A obra é uma das mais importantes da Operação Urbana Porto Maravilha, criada para revitalizar a antiga região portuária da cidade, que envolve um perímetro de 5 milhões de m2 na zona central, degradada ao longo das últimas décadas. O projeto completo de requalificação terá 15 anos de duração e R$ 8 bilhões de investimentos em obras como o Binário, além da remoção do Elevado da Perimetral e implantação de redes de saneamento, energia e telecomunicação. Em todos os discursos e comunicados públicos, a Prefeitura do Rio não se cansa de repetir: nenhum centavo sairá dos cofres públicos. Como pode?

A explicação está na implementação da operação urbana, que permite o financiamento dos recursos para obras de infraestrutura a partir da comercialização de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), títulos que garantem às empresas imobiliárias construir empreendimentos maiores que o definido no zoneamento da região (veja mais no quadro O que são e como funcionam os Cepacs).

Em 2011, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, gerido pela Caixa Econômica Federal, adquiriu por R$ 3,5 bi - lhões todos os Cepacs emitidos pela prefeitura e ficou responsável pelos R$ 8 bilhões de investimentos no projeto. Os R$ 4,5 bi lhões restantes serão obtidos pelo banco com a valorização dos certificados, o que tem dado certo. Na época da aquisição do estoque, o valor pago pela Caixa foi o equivalente a R$ 545 por certificado. Atualmente, a comercialização de cada título pelo fundo da Caixa já bateu nos R$ 1.280, uma expressiva alta de 135% no período de 28 meses.

 

O que são e como funcionam os Cepacs

O Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac) é um título mobiliário emitido pelo município com o objetivo de financiar uma Operação Urbana Consorciada - operação definida por lei para revitalizar um bairro ou região. Na prática, o Cepac equivale a uma contrapartida paga pelas empresas imobiliárias para construir nessa região edifícios maiores do que o permitido pela lei de zoneamento. O dinheiro originado no setor privado é usado pela prefeitura em obras - construção, reforma ou ampliação de ruas, calçadas, pontes, redes de água, esgoto, energia, contenção de enchentes, criação de equipamentos públicos de lazer, entre outras - da área especificamente delimitada pela operação urbana.

O Cepac é comercializado por meio de leilões ou licitações públicas, em processos fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regulamenta a emissão dos títulos e indica a forma de exercício dos direitos assegurados por eles. Os certificados são considerados ativos de renda variável, pois sua rentabilidade está associada à valorização da região ou bairro.

A oscilação no valor do título é influenciada pelas leis de mercado. Dentre outros fatores, depende do interesse de empresas construírem na região, da quantidade de títulos ofertados no mercado, e da confiança do setor privado de que a prefeitura será capaz, de fato, de revigorar a região com o dinheiro obtido.

Uma vez alienados em leilão, os Cepacs podem ser negociados livremente no mercado secundário, embora esse cenário ainda seja pouco desenvolvido. A baixa liquidez se explica pelo fato de que praticamente 100% dos investidores que compram os títulos são incorporadoras e outras empresas imobiliárias interessadas em desenvolver um empreendimento no local, e não usar os títulos para especulação financeira.

 

"Estamos encontrando mais demanda do que o imaginado", afirmou Laiza Santa Rosa, superintendente de ativos de terceiros da Caixa. "Esperávamos que os investidores fossem aguardar o início das revitalizações na região do porto para nos procurar, mas os grandes investidores vieram antes", contou, confirmando o grande interesse do setor privado na região. Com isso, 2,2 milhões de Cepacs do estoque de 6,4 milhões adquiridos pelo fundo já estão comprometidos em negociações com empresas que estudam o desenvolvimento de projetos imobiliários na região. Atualmente, existem cerca de 15 propostas em fase de análise e negociação pelo fundo. Os projetos se referem a prédios residenciais, hotéis, lajes corporativas, salas comerciais, centro de convenções e shopping center.

"O investidor confia na revitalização do porto e que as obras de infraestrutura vão sair dentro do cronograma previsto. Daí vem a demanda pelos Cepacs", avaliou Alberto Gomes da Silva, presidente da Companhia de Desenvolvimento Ur - bano da Região do Porto Maravilha (Cdurp), responsável por articular as ações dos setores público e privado. "Acreditamos que os Cepacs vão se valorizar de fato, viabilizando o pagamento dos R$ 8 bi - lhões. Senão, nem teríamos entrado na operação", completou Laiza.

Marcelo Scandaroli
Operação Urbana Água Branca, em São Paulo, estima a emissão de mais 2,2 milhões de Cepacs. Na foto, início das obras na região

Financiamento
O uso de Cepacs como alternativa de financiamento no Rio foi muito semelhante às experiências da capital paulista. Nos últimos anos, a Prefeitura de São Paulo conseguiu levantar R$ 1,1 bilhão com a venda de 98% do estoque de 650 mil certificados emitidos no âmbito da Operação Urbana Faria Lima, e R$ 2,9 bilhões com 92% do estoque de 3,7 milhões de títulos da Operação Urbana Água Espraiada. Os recursos aliviaram os cofres públicos de desembolsos mais pesados para obras de requalificação das duas regiões. Diante da resposta positiva dos investidores, já está sendo desenvolvida uma nova iniciativa, a Operação Urbana Água Branca, que prevê a emissão de mais 2,2 milhões de Cepacs nos próximos anos.

"Os Cepacs servem para municípios com um mercado imobiliário de maior vulto. Caso contrário, esses títulos não vão ter valor, e o município não vai conseguir se financiar por meio deles", sintetizou a urbanista Camila Ma leronka, cuja tese de doutorado aborda o financiamento municipal e o uso de Cepacs. Em sua pesquisa sobre o tema, Camila destaca que a comercialização desses títulos tem vantagens em relação a outras fontes de recursos, como empréstimos bancários ou repasses dos governos estadual e federal, por exemplo. Dentre as vantagens está a desoneração dos cofres públicos, a diversificação das fontes de captação, e o potencial de valorização dos títulos, que serve como estímulo à eficiência da gestão municipal na aplicação do dinheiro nas obras de infraestrutura.

 

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